Comprar un piso para reformar en Sevilla: qué revisar antes de firmar

En Sevilla hay mucha oferta de pisos de los años sesenta y setenta en barrios como el Cerro, Nervión, la Macarena o Triana, y de casas antiguas en el centro. Comprar para reformar permite adaptar la vivienda a tu gusto, pero solo sale bien si el coste total se calcula antes de firmar.

Como empresa de reformas en Sevilla, acompañamos con frecuencia a compradores en la visita previa. Esta es la lista de lo que miramos y cómo hacemos las cuentas.

Antes de la visita: datos del edificio

Pide al vendedor o a la inmobiliaria la nota simple, el certificado de eficiencia energética y el certificado de la comunidad de estar al corriente de pago. Pregunta también por la ITE (Inspección Técnica de Edificaciones), obligatoria en Sevilla para edificios con cierta antigüedad, y por su resultado.

Una ITE desfavorable significa obras comunitarias pendientes: fachada, cubierta, bajantes o estructura. Esas obras se pagan con derramas, y si están aprobadas antes de la compra conviene pactar en el contrato quién las asume. Lee las actas de las últimas juntas: es donde aparecen los problemas reales del edificio.

Instalación eléctrica

En pisos sin reformar desde hace décadas encontramos cuadros sin diferenciales, cable de sección insuficiente y pocos circuitos. Para una cocina moderna con horno, placa de inducción y aire acondicionado, hay que renovar la instalación completa según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.

Señales en la visita: cuadro con fusibles de rosca, enchufes sin toma de tierra, regletas por todas partes. Si las ves, cuenta con instalación nueva y el boletín correspondiente.

Fontanería y bajantes

Las tuberías de hierro galvanizado o plomo, habituales hasta los ochenta, se obstruyen y oxidan. Las bajantes de fibrocemento pueden contener amianto, y su retirada exige empresa inscrita en el registro correspondiente y un plan de trabajo.

Abre los grifos y mira la presión y el color del agua. Revisa bajo los fregaderos y alrededor del inodoro. Pregunta si la bajante comunitaria se ha cambiado: si no, puede ser una derrama futura.

Humedades y grietas

Las manchas en zócalos de planta baja, en techos de último piso o junto a ventanas cuentan una historia distinta cada una. Antes de comprar conviene saber si es capilaridad, filtración o condensación, porque la solución y el precio cambian mucho. Lo explicamos en nuestra guía para distinguir los tipos de humedades en casa.

Las grietas finas en tabiques suelen ser estéticas. Las grietas en diagonal desde esquinas de puertas y ventanas, o las que atraviesan muros, merecen la opinión de un técnico.

Estructura y distribución

Si quieres unir cocina y salón o cambiar la distribución, averigua qué muros son de carga. En muchos edificios de Sevilla la estructura es de muros de ladrillo; en otros, de pilares y vigas, lo que da más libertad. Un cambio estructural requiere proyecto y licencia, y suma plazo y coste.

Mira también la altura libre: en algunos pisos antiguos un falso techo para el aire acondicionado deja menos de 2,50 m. Conviene saberlo antes de decidir dónde irán las máquinas.

Orientación, ventanas y calor

En Sevilla la orientación pesa tanto como los metros. Un piso con fachada a poniente sin protección solar puede ser difícil de habitar en verano. Las ventanas antiguas de aluminio sin rotura de puente térmico y con vidrio simple dejan pasar el calor y el ruido.

Cambiar carpinterías, añadir toldos o persianas y aislar la fachada interior son partidas que conviene presupuestar desde el principio si el piso da a sur u oeste.

Lo que solemos encontrar según la época del edificio

La fecha de construcción da muchas pistas sobre lo que habrá que cambiar. Es una orientación general, no un diagnóstico:

Qué dice el certificado energético del piso

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y da una idea del confort. Una letra F o G en Sevilla suele significar ventanas antiguas, fachada sin aislar y equipos de clima poco eficientes: un piso caluroso en verano y caro de climatizar.

Mejorarlo durante la reforma, con ventanas nuevas y aislamiento, sube el valor de la vivienda. Además, si la obra mejora la letra o reduce la demanda de calefacción y refrigeración, puede dar derecho a deducciones en el IRPF mientras estén vigentes.

Cómo calcular el coste total

Impuestos de la compra

En una vivienda usada en Andalucía se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). El tipo general es del 7 %. Para vivienda habitual de hasta 150.000 € existe un tipo reducido del 6 %, y del 3,5 % para menores de 35 años con el mismo límite. Confirma tu caso con un gestor, porque los requisitos se revisan.

IVA de la reforma

La reforma de una vivienda puede llevar IVA del 10 % en lugar del 21 % si la contrata una persona física para uso particular, la vivienda se terminó hace al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible. Es un ahorro relevante que conviene planificar con el presupuesto.

Ejemplo orientativo de números

Ejemplo orientativo. La reforma se expresa sin IVA y el IVA se suma aparte; si no se cumplen los requisitos del 10 %, aplica el 21 %. No incluye mobiliario ni electrodomésticos.

Si compras para alquilar o para alquiler turístico

Si el objetivo es invertir, la reforma debe pensarse para durar y ser fácil de mantener: materiales resistentes, instalaciones nuevas y distribución práctica. En pisos pequeños y estudios, cada metro cuenta; es el enfoque que seguimos en la reforma de apartamentos para alquiler e inversión.

Ojo con el alquiler turístico: desde 2024 Sevilla limita las viviendas turísticas al 10 % del parque residencial de cada barrio, y zonas como el Casco Antiguo o parte de Triana ya superan ese tope. Comprueba la situación del barrio y los estatutos de la comunidad antes de comprar con ese fin.

Plazos: de las arras a entrar a vivir

Entre la firma de arras y la escritura suelen pasar uno o dos meses. Ese tiempo es oro: puedes cerrar el proyecto, elegir materiales y tener el presupuesto firmado para empezar al día siguiente de recibir las llaves.

• Antes de las arras: visita técnica y estimación de la reforma.
• Entre arras y escritura: diseño, mediciones, presupuesto cerrado y trámite municipal.
• Tras la escritura: obra, de dos a cuatro meses en un piso completo.
• Final: limpieza, boletines de instalaciones y alta de suministros.

Si vas a pagar alquiler mientras dura la obra, ese coste también entra en el cálculo. Por eso merece la pena tener todo preparado antes de firmar.

Checklist rápida para la visita

• Cuadro eléctrico, enchufes con toma de tierra y número de circuitos.
• Material de tuberías y bajantes; presión del agua.
• Manchas, olor a humedad, moho en esquinas y armarios.
• Grietas en muros y en esquinas de huecos.
• Estado de ventanas, persianas y orientación.
• ITE, derramas aprobadas y actas de la comunidad.
• Ascensor, accesibilidad del portal y posibles obras comunitarias.

Errores frecuentes al comprar para reformar

• Calcular la reforma por intuición y quedarse corto en un 30 o 40 %.
• No pedir el certificado de deudas de la comunidad ni leer las actas.
• Firmar arras sin haber visto el piso con un técnico.
• Dar por hecho que se puede tirar un muro sin saber si es de carga.
• Olvidar los plazos: la reforma de un piso completo suele llevar de dos a cuatro meses, más trámites.

Usa la reforma para negociar el precio

Un informe con el estado real del piso y una estimación de la obra es un argumento sólido para negociar. Si la instalación eléctrica, las bajantes o las ventanas están para cambiar, ese coste es objetivo y el vendedor lo entiende.

Nuestro consejo es visitar el piso con quien hará la reforma antes de firmar las arras. Una hora de visita puede ahorrarte miles de euros.

Y si al final el piso no compensa, también es una buena noticia: habrás evitado una compra que te habría costado mucho más de lo previsto.