Respuesta rápida
En 2026, reformar un piso entero en Sevilla cuesta de forma orientativa entre 400 y 1.200 € por m² sin IVA, según calidades y estado de partida. Un piso de 90 m² con calidades medias suele quedar entre 50.000 y 70.000 €, y la obra dura de 10 a 14 semanas.
Es la primera pregunta de casi todas las visitas: ¿cuánto me va a costar reformar el piso? La respuesta honesta es que depende, pero no es una respuesta que ayude a planificar. Por eso en esta guía ponemos números concretos, con los rangos que manejamos en las reformas integrales que presupuestamos.
Te explicamos qué hay detrás del precio por metro cuadrado, cómo se reparte el presupuesto entre partidas y qué impuestos y trámites hay que sumar. Al final verás tres ejemplos orientativos para pisos de 60, 90 y 120 m².
Precio por m² de una reforma integral de piso
El precio por metro cuadrado es la forma más rápida de hacerse una idea, siempre que se entienda lo que incluye. Hablamos de una reforma completa: demolición, instalaciones nuevas, cocina, baños, suelos, carpintería y pintura.
| Nivel de calidades | Qué incluye | Precio orientativo |
|---|---|---|
| Básica | Distribución casi igual, gres de gama media, cocina laminada, sanitarios sencillos, puertas lacadas estándar | 400 – 550 €/m² |
| Media | Cambios de distribución, porcelánico o tarima, cocina con encimera de cuarzo, platos de ducha de resina, aerotermia o splits | 550 – 800 €/m² |
| Alta | Proyecto de interiorismo, suelo radiante, carpintería a medida, ventanas con rotura de puente térmico, domótica | 800 – 1.200 €/m² o más |
Precios orientativos sin IVA para pisos de Sevilla capital y área metropolitana. El presupuesto real depende del estado de la vivienda, el acceso y los materiales elegidos.
Los pisos pequeños suelen salir más caros por metro cuadrado. Una cocina y un baño cuestan casi lo mismo en 55 m² que en 85 m², y se reparten entre menos superficie.
Qué incluye y qué no incluye el precio por m²
Nuestros rangos incluyen mano de obra, materiales de las calidades indicadas, gestión de residuos, boletines de electricidad y fontanería y limpieza final. No incluyen el mobiliario decorativo, los electrodomésticos de gama alta, la iluminación de diseño ni los honorarios de proyecto cuando la obra lo necesita.
Tampoco incluyen el IVA, el ICIO ni las tasas municipales, que explicamos más abajo. Cuando compares precios por metro cuadrado, pregunta siempre qué entra en cada cifra: dos presupuestos de 600 €/m² pueden describir obras muy distintas.
Cómo se reparte el presupuesto: desglose por partidas
Saber qué pesa cada partida ayuda a decidir dónde invertir y dónde ajustar. Este es el reparto habitual en una reforma integral de calidad media:
| Partida | Peso sobre el total |
|---|---|
| Demoliciones, desescombro y gestión de residuos | 5 – 8 % |
| Albañilería, tabiquería y falsos techos | 15 – 20 % |
| Instalación eléctrica nueva | 8 – 12 % |
| Fontanería y saneamiento | 6 – 10 % |
| Cocina (muebles, encimera y electrodomésticos) | 12 – 18 % |
| Baños (sanitarios, plato, mampara, alicatado) | 12 – 18 % |
| Suelos y rodapiés | 8 – 12 % |
| Carpintería interior y armarios | 6 – 10 % |
| Climatización | 5 – 8 % |
| Pintura y remates | 3 – 5 % |
Cocina y baños concentran cerca de un tercio del presupuesto. Si hay que recortar, es mejor bajar un escalón en acabados decorativos que en instalaciones: una tubería o un cuadro eléctrico mal resueltos salen mucho más caros dentro de cinco años.
Tres ejemplos orientativos de presupuesto
Estos ejemplos parten de casos habituales en Sevilla. Son orientativos: sirven para situarte, no sustituyen a una medición en la vivienda.
Piso de 60 m² con calidades básicas
Dos dormitorios en un edificio de los años setenta. Se mantiene la distribución, se renuevan electricidad y fontanería, cocina laminada, un baño con plato de ducha, suelo porcelánico y puertas nuevas. Presupuesto orientativo: 27.000 – 34.000 € sin IVA. Plazo: de 8 a 10 semanas.
Piso de 90 m² con calidades medias
Tres dormitorios. Se abre la cocina al salón, se rehacen los dos baños, se instala aerotermia por conductos y se coloca tarima o porcelánico imitación madera. Presupuesto orientativo: 50.000 – 70.000 € sin IVA. Plazo: de 10 a 14 semanas.
Piso de 120 m² con calidades altas
Vivienda amplia en una zona consolidada. Redistribución completa con proyecto, suelo radiante, ventanas con rotura de puente térmico, armarios a medida y cocina con isla. Presupuesto orientativo: 95.000 – 140.000 € sin IVA. Plazo: de 14 a 18 semanas.
Impuestos y trámites que hay que sumar
IVA del 10 % en lugar del 21 %
Las obras de renovación de una vivienda pueden tributar al IVA reducido del 10 % si se cumplen cuatro condiciones: el cliente es una persona física, la vivienda es para uso particular, terminó de construirse hace al menos dos años y el coste de los materiales que aporta la empresa no supera el 40 % de la base imponible.
En una reforma de 60.000 € la diferencia ronda los 6.600 €. Conviene que el presupuesto indique claramente qué tipo de IVA se aplica y por qué.
ICIO y tasa urbanística
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se calcula sobre el presupuesto de ejecución material. La ordenanza fiscal de Sevilla fija un tipo del 3,22 %; en otros municipios de la provincia el tipo cambia, con un máximo legal del 4 %. A eso se suma la tasa de la declaración responsable o de la licencia.
Una reforma interior sin tocar estructura suele tramitarse con declaración responsable. Si se abren huecos en muros de carga o el edificio está protegido, hará falta licencia y proyecto técnico.
Qué encarece una reforma en los pisos de Sevilla
Buena parte del parque de pisos de la ciudad se construyó entre los años sesenta y ochenta: barrios como el Cerro del Águila, la Macarena, Nervión, Los Remedios o Sevilla Este. Al abrir paredes y suelos aparecen siempre los mismos problemas, y conviene contar con ellos desde el principio.
- Tuberías de hierro galvanizado o plomo que hay que sustituir por multicapa o PEX hasta el contador.
- Instalación eléctrica sin toma de tierra y con secciones insuficientes para aire acondicionado e inducción.
- Bajantes de fibrocemento con amianto, que solo puede retirar una empresa inscrita en el registro RERA.
- Forjados con flechas o viguetas dañadas por humedades antiguas, que exigen revisión técnica.
- Suelos desnivelados que obligan a recrecer con mortero antes de colocar el pavimento.
Por eso recomendamos reservar entre un 8 y un 10 % del presupuesto para imprevistos. Si no se gasta, mejor; si aparece una sorpresa, no paraliza la obra.
Plazos de una reforma integral
La duración depende de la superficie, de los cambios de distribución y del tiempo de fabricación de cocina y carpinterías. Como referencia, un piso de 60 m² lleva de 8 a 10 semanas, uno de 90 m² de 10 a 14 y uno de 120 m² de 14 a 18.
Antes de empezar hay que sumar dos o tres semanas para el trámite municipal y para encargar cocina y puertas, que suelen tardar entre cuatro y seis semanas en llegar. Un buen calendario hace que lleguen justo cuando la obra los necesita.
En Sevilla también cuenta la época: en julio y agosto el calor reduce las horas útiles y algunos proveedores cierran. Si puedes elegir, empezar en septiembre u octubre suele ser lo más eficiente.
Vivir en el piso durante la obra
En una reforma integral no es recomendable. Durante las primeras semanas no hay agua ni luz estables, y el polvo de las demoliciones llega a todas las estancias. Si no queda otra opción, se puede trabajar por zonas, pero el plazo se alarga entre un 20 y un 30 % y el coste sube por los traslados y protecciones.
Para quien compra un piso para reformar, lo más práctico es encajar la obra entre la firma y la mudanza, con el calendario cerrado antes de la escritura.
Cómo pedir un presupuesto comparable
Tres presupuestos solo sirven si se pueden comparar. Pide que todos estén desglosados por partidas, con mediciones, marcas y modelos de los materiales principales. Un presupuesto de una sola línea («reforma integral, 45.000 €») no permite saber qué incluye.
- Mediciones en metros cuadrados y lineales de cada partida.
- Marca y gama de sanitarios, grifería, pavimentos y cocina.
- Qué incluye la gestión de residuos, la limpieza final y los boletines de instalaciones.
- Plazo de ejecución por escrito y forma de pago por hitos.
- Tipo de IVA aplicado y si incluye el ICIO y las tasas.
Es la forma de trabajo que seguimos en las reformas de pisos: visita, medición y presupuesto cerrado antes de firmar.
Cómo ahorrar sin perder calidad
Hay margen para ajustar el presupuesto sin comprometer el resultado. Mantener la posición de cocina y baños evita mover bajantes y desagües, que es de lo más caro. Elegir porcelánico de gran formato de gama media da un acabado excelente por bastante menos que una piedra natural.
También se puede reformar por fases: primero instalaciones, cocina y baños, y dejar armarios a medida o decoración para más adelante. Y antes de decidir, revisa si tu obra encaja en alguna de las ayudas y deducciones para reformar tu vivienda: ventanas, aislamiento o aerotermia pueden reducir el coste real.
Errores frecuentes al presupuestar una reforma
- Comparar solo el precio final sin revisar qué partidas incluye cada presupuesto.
- No reservar margen para imprevistos en edificios de más de cuarenta años.
- Olvidar el ICIO, las tasas y el IVA, que pueden sumar más de un 13 % al coste.
- Cambiar decisiones a mitad de obra: cada cambio retrasa y encarece.
- Ahorrar en instalaciones para invertir en acabados que se ven.
- Empezar sin el trámite municipal presentado, con riesgo de paralización.
Si quieres un precio ajustado a tu vivienda, el siguiente paso es una visita. Es lo que hacemos en todas las reformas integrales en Sevilla: medir, revisar instalaciones y entregarte un presupuesto que no cambie a mitad de camino.